סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע את חובת ועדה מקומית לתכנון ולבנייה לפצות בעלי מקרקעין הנמצאים בתחום תוכנית העוברת שינוי או גובלים עמה, בגלל השינוי בתוכנית. מימון הפיצויים מגיע בעיקרו מהיטל השבחה הנגבה מבעלי מקרקעין שערך המקרקעין שלהם עולה בגלל השינוי בתוכנית. במשך שנים, נהגה בישראל פרקטיקה על פיה יזמים נדרשו לתת לוועדה המקומית כתב שיפוי כתנאי לאישור שינוי תוכנית שהם הציעו. בסופו של דבר נוהל זו עוגן בחוק ב-2017 בסעיף 197א לחוק התכנון והבניה.

תוכן הסעיף

סעיף 197 קובע: "נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."

סעיף 200 קובע: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתוכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:

(1) שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם;

(2) קביעת המירווח מסביב לבנינים וביניהם;

(3) הגבלת מספר הבנינים בשטח מסוים;

(4) הסדרת אתריהם של בניינים, גדלם, גובהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני;

(5) איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בניינים על הקרקע עלולה, בגלל מקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שיטפון, סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים אחרים;

(6) איסור השימוש בקרקע או הגבלתו שלא בדרך איסור בניה או הגבלתה, כשהשימוש עלול להביא לידי סכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה;

(7) הגבלת דרכי השימוש בבנינים;

(8) קביעת קו במקביל לדרך, שמעבר לו לא יבלוט שום בנין;

(9) חיוב להתקין על יד בנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשייה מקום לטעינת כלי רכב, פריקתם וציודם בדלק, הכל כדי למנוע חסימת דרך לתעבורה;

(10) חיוב להתקין בבנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשייה, למגורים, לבית לינה או לשימוש על ידי הציבור, או על יד בנין כאמור, מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית;

(11) הוראה בתוכנית שחל עליה סעיף 81."

חובת הפיצוי

"נוסח הסעיף חל הן על נזקים ישירים שעשויים להיגרם לבעלי מקרקעין בשל פעילות של רשויות התכנון, כגון הפחתת הערך של המקרקעין עקב שינוי הנורמות המשפטיות החלות עליהם בתוכנית (למשל על ידי הפחתת אחוזי הבנייה הניתנים לניצול ביחס למקרקעין), והן על נזקים עקיפים יותר של פגיעה שאינה נגרמת על ידי התוכנית עצמה, אלא נובעת מתחולת התוכנית על מקרקעין סמוכים."

חובת הפיצוי חלה על הוועדה המקומית גם לגבי תוכניות שאושרו על ידי הוועדה המחוזית או הוועדה הארצית, בניגוד לעמדתה של הוועדה המקומית, בגלל שהכנסות היטל השבחה מגיעות לידיה.

עם זאת, סעיף 119ב(1) לחוק התכנון והבניה קובע מקרים מסוימים בהם היזם צריך לשפות את הוועדה המקומית ב-70% מהפיצויים.