משתמש:Royafek/טיוטה
שגיאות פרמטריות בתבנית:חברה מסחרית
שימוש בפרמטרים מיושנים [ אנשי מפתח ]
| נתונים כלליים | |
|---|---|
| סוג | חברה ציבורית |
| מייסדים | [בעלות פרטית] |
| תקופת הפעילות | 2008–הווה (כ־16 שנים) |
| משרד ראשי | דרך מנחם בגין 48 תל אביב |
| מוצרים עיקריים | בנייה, הנדסה אזרחית, ארגון וניהול קבוצות רכישה |
| אנשי מפתח |
משה גליקו (עו"ד מלווה), עו"ד קובי רוטשילד (יו"ר הדירקטוריון) |
| www.rothschildestate.co.il | |
רוטשילד נכסים והשקעות היא אחת מחברות ארגון וניהול קבוצות הרכישה המובילות והאיכותיות בישראל.
קבוצת רוטשילד נכסים והשקעות, הנה מוקמת כחברה יזמית בישראל (חברה בע"מ) ומטרתה העיקרית לתת מענה לציבור הרחב לדיור רווי באמצעות ארגון קבוצות רכישה אמיתיות.
ישנן סוגים שונים של קבוצות רכישה בעולם בכלל ובישראל בפרט, החל מאנשים המתאגדים יחדיו בכדי לרכוש מוצרים שונים בהנחה (קבוצות רכישה הומוגניות לטובת רכישת מוצר X).
בענף הנדל"ן קבוצות הרכישה הנן ענף רחב שבמידה ומנוהל נכון, חלות עליו הטבות אשר מאוגדות בחוק ומאפשרות לרוכש הנדל"ן באמצעות הקבוצה לחסוך פערי תיווך גבוהים הנובעים בד"כ מהרווח היזמי של הקבלן הבונה את הבניין.
סוגי קבוצות רכישה[עריכת קוד מקור | עריכה]
קיימות מספר התאגדויות קבוצות רכישה בישראל - ישנם הבדלים מהותיים בתמחור ומיסוי הקבוצות השונות:
- קבוצת רכישה אמיתית קבוצה זו מאופיינת בשל העובדה שלא נעשית כל פעולה של רכישת הקרקע הרצויה בפועל עד אשר גובשה הקבוצה (או מרביתה) ואז נעשה הסכם מכר מקרקעין מול חברי הקבוצה העתידה ובעלי הקרקע.
- קבוצת רוכשים זוהי התאגדות של יזם כלשהו מול קבלן כלשהו, ששניהם רוכשים את הקרקע, ואז מוכרים מחדש את הקרקע לאחר תכנון לקבוצה של אנשים (הומוגנית או הטרוגנית) עד אשר ממלאים את מכסת הדירות באופן זה.
בשל כפל רכישת הקרקע יוצא מנקודה זו מצב שראשית היזמים אשר מבעוד מועד רכשו את הקרקע ישלמו מס רכישה על הקרקע, ואח"כ יעמיסו רכיב מס רכישה זה על הדיירים העתידיים שיצטרכו אף הם לשלם מס רכישה על הקרקע ועל דירתם, משמע כפל מיסוי.
- קבוצת רכישה חברתית זוהי קבוצת אנשים עם היכרות אישית ו/או חברתית כלשהי, המעוניינים להקים מבנה על קרקע עתידית, לרבות לקבוצה חברתית אין את הידע המלא להשלמת כל מרכיבי הבניה ולעיתים בשל כך מוצאת הקבוצה את עצמה מול בעיות כגון גיוס בנק מלווה, בעיות בהליכי התכנון ועוד.
אופי ההתנהלות והפעילות בקבוצה[עריכת קוד מקור | עריכה]
בד"כ נבחר ועד לקבוצה המונה מספר אי-זוגי של חברי קבוצה. ועד זה אחראי על התנהלות כלל חברי הקבוצה מול מארגני ומנהלי הקבוצה, אותו ועד בוחן הצעות שמארגני הקבוצה אוספים, ואף הוא רשאי להביא לשולחן הצעות מנותני שירות שונים.
תהליך ארגון וניהול קבוצת הרכישה[עריכת קוד מקור | עריכה]
- ארגון קבוצת הרכישה בשלב זה ראשית מאתרים את הקרקע הרצויה עליה נבנה את קבוצת הרכישה. קבוצת רוטשילד נכסים והשקעות בודקת בדיקות מקיפות של מצב הקרקע כולל זכויות תב"ע ומנהל ולאחר מכן מנהלים מו"מ מול בעלי הקרקע לתנאי הרכישה.
- שלב השיווק בשלב זה קבוצת רוטשילד נכסים והשקעות יוצרים תשתית שיווקית ופרסומית על מנת לייצר תהודה עבור מכר הדירות. הקבוצה מגבה את עצמה בבדיקה חוזרת ונשנית של התכנות הפרויקט ומכר הדירות.
בד בבד רוטשילד נכסים מאשרת את התוכניות הראשוניות ברשויות המקומיות על מנת שלאחר השיווק נוכל להתחיל עם שלב התכנון באופן שוטף. שלב זה מסתיים עם חתימת כלל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף של חברי הקבוצה.
- רכישת הקרקע בשלב זה מייצרים הסכם מכר של כלל חברי הקבוצה מול בעלי הקרקע. בעלי הדירות העתידיות נרשמים כבעלי הערת אזהרה בקרקע. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
ועד הקבוצה מורכב בד"כ משלושה חברי קבוצה דומיננטיים אשר יבחנו ויעקבו אחר פעולות הקבוצה ומארגניה.
- תכנון הפרויקט וקבלת היתרים בשלב זה בד"כ נשלח מודד לשטח (תלוי במצב הקרקע). האדריכל המלווה מתכנן את הפרויקט ושולח רישומיו לרשות המקומית עד לקבלת *היתרי בניה. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
היתר בנייה (בעבר נקרא גם רישיון בניה) הוא האישור שניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה לבצע עבודת בניה, הריסה או שינוי בשימושים במקרקעין. היתר הבנייה כולל מסמך עיקרי שבו תאור מילולי כללי של הבקשה שאושרה ואליו נספח תשריט בצורת רצועת ניר ארוכה מקופלת למקטעים ברוחב אחיד של כ-20 ס"מ המכונה "גרמושקה" בשל צורת הקיפול שלו דמויית אקורדיון. שני המסמכים נחתמים בחותמת ייחודית במעמד אישורם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שבתוכה נרשם מספר ההיתר.
- בחירת קבלן ובנק מלווה לאחר תכנון הפרויקט אנו מגישים באמצעות הדיירים ובנוסף להם מספר הצעות עבור הקבלן שילווה את הפרויקט.
הקבלן נבחר משיקולים שונים, שבכללותם אופי הבניה שלו, החומרים בהם הוא משתמש, מפרט הבנייה ומוניטין הקבלן. מול הצעת הקבלן נבחן תמחור הפרויקט מול דוח 0 של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה יחד עם הצעת הקבלן. מארגני הקבוצה מאגדים את הבנק המלווה יחד עם הקבלן המלווה בחוזה מחייב בו יינתנו ערבויות ובטחונות מלאים לכלל חברי הקבוצה לליווי בנקאי.
- שלב הבניה בשלב זה הקבלן המלווה בונה על פי מפרט הבניה ותוכניות הבניה את הדירות של הדיירים העתידיים (מזל טוב!).
כל דירה מקבלת את מלוא תשומת הלה תוך הקפדה על הפריטים שהוזמנו בתוכניות הבניה, לרבות עיצוב הדירה, המטבח והחדרים השונים. לפני כל נקודת תשלום לקבלן עובר שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה על הנעשה בפועל (מעבר לבדיקות של מנהל העבודה). רק לאחר אישור השמאי מטעם הבנק מועברים כספים מהבנק המלווה לקבלן המבצע, זאת בכדי לשמור על כספי הדיירים ובטחונות הבנק.
אישורי בניה נדרשים לצורך סיום הבניה[עריכת קוד מקור | עריכה]
בכדי לאשר את הבנין ולקבל טופס 4 לאיכלוס על הבנין לקבל את האישורים הבאים: אישור רשויות הג"א למרחב מוגן. אישור בזק וחברת החשמל. אישור שחומרי הבנייה תקינים ומותרים לשימוש. אישור תוכנית ביוב. אישור שירותי כבאות והצלה. תשלום אגרות הבנייה והיטל השבחה.